Kort svar: I et borettslag skal laget holde bygninger og eiendom i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. I et sameie skal sameiet holde fellesarealer, bygning og felles installasjoner forsvarlig vedlike. Beboeren har på sin side ansvaret for sin egen bolig eller bruksenhet. Styret er den som må sørge for at dette faktisk skjer – i praksis gjennom en vedlikeholdsplan og et budsjett som henger sammen.
Kort oppsummert
- Borettslag: laget holder bygning og eiendom i forsvarlig stand (§ 5-17); andelseier holder boligen (§ 5-12).
- Sameie: sameiet holder fellesarealer og bygning (§ 33); seksjonseier holder bruksenheten (§ 32).
- Utskifting av vinduer og ytterdører er lagets ansvar – ikke beboerens.
- Plikten oppfylles i praksis gjennom en vedlikeholdsplan med budsjett og dokumentasjon.
Borettslag: hva sier borettslagsloven?
Ansvaret er delt i to. Borettslagsloven § 5-17 første ledd regulerer lagets plikt:
«Laget skal halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane.»
Andelseierens plikt følger av § 5-12 første ledd: «Andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand.» Andelseieren skal blant annet vedlikeholde vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr og innvendige flater i boligen.
Loven er samtidig konkret om hvor grensen går. Andelseierens vedlikehold omfatter ikke utskifting av vinduer og ytterdører til boligen, og heller ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner eller rør og ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Dette er lagets ansvar.
Sameie: hva sier eierseksjonsloven?
For sameier gjelder tilsvarende deling. Eierseksjonsloven § 33 pålegger sameiet å holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig vedlike. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper.
Seksjonseieren skal etter § 32 vedlikeholde sin egen bruksenhet slik at skader på fellesarealer og andre bruksenheter forebygges. Det omfatter blant annet inventar, utstyr som klosett og varmtvannsbereder, skap og benker, innvendige dører med karmer, listverk, tapet og gulvbelegg.
Hva betyr «forsvarlig stand» i praksis?
Loven krever ikke at bygget er som nytt. Kravet er at eiendommen holdes i en stand som er forsvarlig ut fra byggets alder og karakter – og et sentralt poeng i begge lovene er at vedlikeholdet skal forebygge skader. Det er nettopp derfor etterslep er problematisk juridisk: en utsatt taktetting eller et kjent fuktproblem som utvikler seg, er ikke bare en kostnad, men et brudd på en plikt.
Typisk arbeidsdeling
Fordelingen varierer med vedtektene, men hovedbildet er dette:
Laget eller sameiets ansvar
- Tak, fasade, drenering og bærende konstruksjoner
- Utskifting av vinduer og ytterdører (borettslag)
- Felles rør og ledninger, inkludert de som ligger i bærende konstruksjoner
- Trapperom, ganger, kjeller, loft og andre fellesarealer
- Felles installasjoner som heis, fyranlegg og ventilasjon
- Uteområder, gårdsrom, fortau og grøntanlegg
Beboerens ansvar
- Innvendige flater: tapet, maling, gulvbelegg
- Inventar, skap, benker og innvendige dører
- Utstyr som klosett, varmtvannsbereder, vasker
- Vedlikehold av vinduer og rør inne i boligen (men ikke utskifting av vinduer)
- Å varsle styret om feil som kan gi skade på fellesareal
Konsekvensene av å utsette vedlikehold
- Skadene blir dyrere. Fukt, frostsprengning og lekkasjer eskalerer raskt, og akuttarbeid koster mer enn planlagt arbeid.
- Verdien faller. Teknisk etterslep slår rett inn i tilstandsvurderinger og omsetningsverdi.
- Ansvaret kan bli personlig krevende. Styret forvalter fellesskapets midler og plikter, og manglende oppfølging kan bli et tema både i generalforsamling og i erstatningssaker.
- Konfliktnivået stiger. Uklar ansvarsfordeling mellom laget og beboer er en klassisk kilde til nabokonflikt.
Vedlikeholdsplanen: styrets viktigste verktøy
Plikten oppfylles i praksis gjennom en plan, ikke gjennom enkeltvedtak. En brukbar vedlikeholdsplan inneholder:
- Tilstandsvurdering av bygningsdeler med forventet restlevetid
- Tiltak fordelt over år – hva gjøres i år, om tre år, om ti år
- Kostnadsanslag som kan legges inn i budsjett og felleskostnader
- Prioritering etter risiko: det som kan gi følgeskader først
- Rutiner for løpende tilsyn – hva sjekkes, hvor ofte, av hvem
- Dokumentasjon av utført arbeid, slik at historikken finnes ved styreskifte
HMS og brannvern kommer i tillegg
Vedlikeholdsplikten er ikke det eneste styret må håndtere. Systematisk HMS-arbeid, brannvern med kontroll av slokkeutstyr og røykvarslere, og internkontroll for fellesanlegg er egne krav som kommer på toppen. I praksis løses de best i samme årsplan som vedlikeholdet, slik at både runder og dokumentasjon skjer samtidig.
Slik kommer styret i gang
- Skaff oversikt. Få en gjennomgang av byggets tilstand – gjerne sammen med en driftspartner eller takstmann.
- Del ansvaret riktig. Gå gjennom vedtektene og avklar hva som er lagets og hva som er beboerens.
- Lag en flerårig plan med kostnader, og knytt den til budsjettet.
- Sett rutiner for tilsyn slik at avvik oppdages på en runde – ikke av en beboer med vannskade.
- Dokumenter alt som gjøres, og oppbevar det tilgjengelig for fremtidige styrer.
Ofte stilte spørsmål
Hvem skal skifte vinduene – laget eller beboeren?
I et borettslag er utskifting av vinduer og ytterdører lagets ansvar, mens andelseieren har ansvaret for det løpende vedlikeholdet av dem. I sameier avhenger det av om vinduene regnes som fellesareal, og hva vedtektene sier.
Har styret plikt til å lage vedlikeholdsplan?
Loven pålegger laget og sameiet å holde eiendommen i forsvarlig stand. En vedlikeholdsplan er ikke et eget lovkrav, men det er i praksis den måten styret dokumenterer og oppfyller plikten på.
Hva om beboeren ikke gjør sin del?
Da kan laget eller sameiet følge opp overfor beboeren. Loven har egne regler om ansvar der manglende vedlikehold fører til skade. Ta kontakt med forretningsfører eller juridisk rådgiver i konkrete saker.
Kan vi sette bort vedlikeholdet?
Ja. Ansvaret som lag eller sameie består, men utførelsen kan settes ut. Mange velger en fast driftsavtale som dekker både tilsyn, løpende vedlikehold, HMS og rapportering til styret.
Trenger styret en fast driftspartner?
Vi tar løpende drift, vedlikehold, HMS og rapportering for bygårder, borettslag og sameier i Oslo – med én fast kontaktperson som kjenner eiendommen. Se våre vaktmestertjenester og internkontroll for borettslag og sameier, eller be om et uforpliktende tilbud. Vurderer dere kostnaden, kan artikkelen om hva vaktmester koster for borettslag være nyttig.
Artikkelen gir generell informasjon om regelverket per juni 2026 og er ikke juridisk rådgivning. Se borettslagsloven og eierseksjonsloven for fullstendig ordlyd, og kontakt juridisk rådgiver i konkrete saker.
