Internkontroll i borettslag og sameie: dette krever forskriften

Kort svar: Ja, internkontrollforskriften gjelder for de aller fleste borettslag og sameier. Den gjelder virksomhet som omfattes av blant annet brann- og eksplosjonsvernloven og el-tilsynsloven, og på disse områdene spiller det ingen rolle om laget har ansatte. Ansvaret ligger hos den som leder virksomheten – i praksis styret. Fem av de åtte kravene i forskriften § 5 må dokumenteres skriftlig.

Gjelder internkontrollforskriften for borettslag og sameier?

Spørsmålet dukker opp i nesten hvert styre, og svaret misforstås ofte. Internkontrollforskriften § 2 lister opp hvilke lover som utløser plikten. To av dem er avgjørende for et boligselskap: brann- og eksplosjonsvernloven og el-tilsynsloven.

Forskjellen på lovene er verdt å merke seg. På forurensningslovens område er det et vilkår at virksomheten sysselsetter arbeidstaker, og det samme gjelder som hovedregel på arbeidsmiljølovens område. På el-tilsynslovens, brann- og eksplosjonsvernlovens og produktkontrollovens område er forskriftens anvendelse ikke avhengig av om virksomheten har ansatte. Et borettslag uten en eneste ansatt er altså likevel omfattet – gjennom bygget, brannsikkerheten og det elektriske anlegget.

Har laget ansatte – for eksempel egen vaktmester eller renholder – kommer arbeidsmiljølovens krav i tillegg, og internkontrollen må da også dekke arbeidsmiljøet for de ansatte.

Hvem har ansvaret?

Forskriften § 4 sier at «den som er ansvarlig for virksomheten» skal sørge for at internkontroll innføres og utøves. I kommentarene presiseres det at dette betyr virksomhetens ledelse eller eier. For et borettslag eller sameie er det styret som sitter med dette ansvaret. Ansvaret kan ikke delegeres bort ved å kjøpe en tjeneste, men selve utførelsen kan settes bort.

Skiftes styret ut, følger ansvaret stillingen, ikke personen. Derfor er en internkontroll som bare lever i hodet til en avtroppende styreleder verdiløs i praksis – og i strid med skriftlighetskravet.

Åtte krav – fem må være skriftlige

Forskriften § 5 lister åtte punkter internkontrollen skal omfatte. Punkt 4 til 8 må dokumenteres skriftlig:

1. Ha oversikt over lover og forskrifter som gjelder for virksomheten, og over kravene som er særlig viktige. (ikke skriftlighetskrav)
2. Sørge for tilstrekkelig kunnskap og ferdigheter i HMS-arbeidet. (ikke skriftlighetskrav)
3. Sørge for medvirkning slik at samlet kunnskap og erfaring utnyttes. (ikke skriftlighetskrav)
4. Fastsette mål for helse, miljø og sikkerhet.
5. Ha oversikt over organisasjonen, herunder hvordan ansvar, oppgaver og myndighet er fordelt.
6. Kartlegge farer og problemer, vurdere risiko og utarbeide planer og tiltak for å redusere risikoforholdene.
7. Iverksette rutiner for å avdekke, rette opp og forebygge overtredelser av HMS-lovgivningen.
8. Foreta systematisk overvåkning og gjennomgang av internkontrollen for å sikre at den fungerer som forutsatt.

Forskriften sier også at internkontrollen skal dokumenteres i den form og det omfang som er nødvendig ut fra virksomhetens art, aktiviteter, risikoforhold og størrelse. Det er en invitasjon til å holde det enkelt: et dokument på noen sider som faktisk brukes er bedre enn en perm på hundre sider som ingen åpner.

Brannvern: eierens plikter

Forskrift om brannforebygging kapittel 2 legger en rekke plikter på eieren av byggverket. De mest sentrale for et boligselskap:

• § 4: eieren skal kjenne kravene til brannsikkerhet som gjelder for byggverket, ha kunnskap om installasjoner som skal oppdage eller begrense brann, og gjøre brukerne kjent med kravene. Er det flere brukere, skal eieren sikre at bruken samordnes.
• § 5: eieren skal sørge for at bygningsdeler, installasjoner og utstyr som skal oppdage brann eller begrense konsekvensene blir kontrollert og vedlikeholdt. Kontrollens omfang og hyppighet skal tilpasses byggverkets størrelse, kompleksitet, bruk og risiko.
• § 6: eieren skal melde fra til kommunen ved nytt ildsted eller vesentlige endringer i fyringsanlegget, sørge for at anlegget virker som forutsatt, og gi feieren tilfredsstillende atkomst.
• § 7: eieren av boliger skal sørge for brannalarmanlegg eller tilstrekkelig antall røykvarslere – minst én detektor eller røykvarsler i hver etasje – og for godkjent slokkeutstyr som kan brukes i alle rom.
• § 9 og § 10: en virksomhet som eier et byggverk skal fastsette mål og iverksette rutiner for brannsikkerheten, og skal dokumentere at pliktene etter § 4 til § 9 er oppfylt.

Med andre ord: brannvernet er ikke et vedlegg til internkontrollen – det er selve kjernen i den for de fleste boligselskaper.

Elektriske anlegg

Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg § 9 sier at eier og bruker av anlegget skal sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold, slik at anlegget til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene. For et borettslag betyr det fellesanlegget: tavler, kursfordelinger, utvendig belysning, ladepunkter og fellesarealer.

I praksis løses dette med en periodisk kontroll av en registrert elvirksomhet, og med at rapporten arkiveres og avvikene lukkes. Det er lukkingen – ikke rapporten – som er internkontroll.

Lekeplassutstyr og uteområder

Har laget lekeplass, gjelder forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr § 16: den som anskaffer eller eier lekeplassutstyr er ansvarlig for jevnlig ettersyn og nødvendig vedlikehold, slik at utstyrets sikkerhetsegenskaper opprettholdes. Dette er et av punktene som oftest mangler i en ellers ryddig internkontroll.

Når dere kjøper tjenester: leverandørens internkontroll

Internkontrollforskriften § 6 andre ledd regulerer nettopp den situasjonen et boligselskap er i. Når en virksomhet som oppdragsgiver engasjerer oppdragstakere til å utføre oppgaver på eget område, skal oppdragstakers internkontroll så vidt mulig legges til grunn for aktivitetene som omfattes av oppdraget. Oppdragsgiver skal informere om fellesregler og påse at mangler blir korrigert eller nødvendige tilpasninger foretatt.

For styret betyr det tre konkrete ting: be leverandøren beskrive sin internkontroll før oppstart, gjør det klart hvilke fellesregler som gjelder på eiendommen, og be om skriftlig dokumentasjon på det som utføres. Setter dere bort driften, bør rapporteringen være en del av avtalen – ikke noe dere må etterspørre.

Slik kommer styret i gang

1. Skriv ned målet. To–tre setninger om hva laget vil oppnå med HMS-arbeidet holder.
2. Tegn ansvarskartet. Hvem i styret har HMS, hva gjør leverandøren, hva gjør beboeren.
3. Kartlegg risiko. Gå bygget: brannsikkerhet, rømningsveier, el-anlegg, tak, trapper, garasje, lekeplass, uteområder. Skriv ned det dere finner og hva som skal gjøres med det.
4. Lag en avviksrutine. Hvordan melder beboere feil, hvem tar imot, hvor loggføres det, og når regnes avviket som lukket.
5. Sett en årlig gjennomgang. Legg den til samme møte hvert år, gjerne før generalforsamlingen eller årsmøtet.
6. Samle dokumentasjonen ett sted som overleveres til neste styre.

Trenger dere hjelp til å sette opp eller drifte dette, kan det legges inn i en driftsavtale – se internkontroll i borettslag og sameier og vaktmestertjenester.

Ofte stilte spørsmål

Skal vi ta internkontrollen for dere?

Gårdreform har driftet bygårder, borettslag og sameier i Oslo i over 50 år, og er del av PHM Group. Vi setter opp systemet, går rundene, loggfører avvik og leverer dokumentasjonen styret trenger å vise fram – med én fast kontaktperson. Se internkontroll, vaktmestertjenester eller les om styrets vedlikeholdsplikt.

Artikkelen gir generell informasjon om regelverket per august 2026 og er ikke juridisk rådgivning. Se internkontrollforskriften, forskrift om brannforebygging og forskrift om elektriske lavspenningsanlegg for fullstendig ordlyd, og kontakt juridisk rådgiver i konkrete saker.